Exklusiv München | Menschen, Orte & Geschichten München. Ausgewählt, was man kennen sollte.
Ein Wasserfleck an der Decke. Der Eigentümer meldet ihn der Verwaltung – doch wie geht es jetzt weiter? Muss ein Dachdecker kommen oder ein Installateur? Wer organisiert den Zugang zur Wohnung, wer informiert die Nachbarn? An solchen Situationen zeigt sich, ob eine Hausverwaltung ihren Alltag im Griff hat.
Bei vielen Altbauten in Schwabing, der Maxvorstadt oder im Lehel kommt die Verantwortung für historische Bausubstanz hinzu: Stuckdecken, Kastenfenster und kunstvolle Treppenhäuser müssen fachgerecht erhalten werden. Wer eine Verwaltung auswählt, sollte deshalb nach Erfahrung mit vergleichbaren Häusern fragen – und sich erklären lassen, wie die Betreuung konkret funktioniert.
Was muss am Haus als Nächstes gemacht werden?
Das Dach hält noch. Aber wie lange? Und sind die alten Leitungen bereits überprüft worden? Eine gute Instandhaltungsplanung hilft, solche Fragen zu beantworten, bevor ein Schaden die Entscheidung erzwingt.
Bei älteren Häusern können Leitungen, Holzbalkendecken und Dachstühle aus unterschiedlichen Bauphasen stammen. Eine Verwaltung muss nicht jedes technische Detail selbst beurteilen können. Sie sollte aber erkennen, wann Fachleute gebraucht werden.
Die Verwaltung sollte das Haus regelmäßig begehen und festhalten, welche Arbeiten anstehen, wie dringend sie sind und was sie voraussichtlich kosten. Mit einer mehrjährigen Planung kann die Gemeinschaft ihre Erhaltungsrücklage am tatsächlichen Bedarf ausrichten.
Auch Käufer sollten genauer hinsehen: Welche Arbeiten sind bereits beschlossen? Was steht in früheren Versammlungsprotokollen? Wie hat sich die Rücklage entwickelt? Mögliche energetische Nachrüstpflichten gehören ebenfalls auf die Prüfliste. Einige Fallstricke bei der Altbausanierung haben wir bereits beschrieben.
Wer behält bei einer Sanierung den Überblick?
Reicht eine Reparatur oder muss umfassend saniert werden? Und wer kann sich welchen Kostenanteil leisten? Bei Dach, Fenstern oder Fassade wird aus einer technischen Frage schnell eine Diskussion innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Ein unabhängiger Bausachverständiger kann einschätzen, was notwendig ist, was warten kann und ob sich die Arbeiten auf mehrere Etappen verteilen lassen. Die Verwaltung sollte dafür sorgen, dass Eigentümer auf einer verständlichen Grundlage entscheiden können.
Dazu gehören vergleichbar aufbereitete Angebote: Welche Leistungen sind enthalten, wo liegen die Unterschiede und welche zusätzlichen Kosten können entstehen? Ebenso nachvollziehbar sollte sein, nach welchen Kriterien Handwerksbetriebe empfohlen werden und ob wirtschaftliche Verbindungen zu ihnen bestehen.
Vor der Beauftragung muss klar sein, wer die Bauarbeiten fachlich überwacht und die Abnahme begleitet. Je nach Maßnahme braucht es dafür Architekten, Ingenieure oder Sachverständige.
Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt in einer Veröffentlichung von 2016, vor einer Sanierung unabhängigen bautechnischen Rat einzuholen. Ein Sachverständiger kann einschätzen, was notwendig ist, was warten kann und ob sich die Arbeiten auf mehrere Etappen verteilen lassen.
Was gilt bei einem denkmalgeschützten Haus?
Nicht jeder Altbau steht unter Denkmalschutz. Bei einem Baudenkmal oder einem Haus in einem geschützten Ensemble können jedoch zusätzliche Anforderungen gelten.
Art. 6 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes regelt, welche Veränderungen eine Erlaubnis benötigen. Für Eigentümer heißt das: Offene Fragen sollten vor Beginn der Arbeiten mit den zuständigen Stellen geklärt werden. Ob Fenster ersetzt oder historische Bauteile verändert werden dürfen, sollte nicht erst zum Thema werden, wenn der Handwerker bereits vor der Tür steht.
Auch mögliche steuerliche Vergünstigungen für Denkmalmaßnahmen gehören früh auf den Tisch. Die Verwaltung kann Unterlagen bereitstellen; die individuelle steuerliche Beurteilung übernimmt die Steuerberatung.
Wer kümmert sich wirklich ums Haus?
Eine Referenzliste zeigt, welche Häuser eine Verwaltung betreut. Wie sie im Alltag arbeitet, sollten Eigentümer im persönlichen Gespräch klären. Die folgenden fünf Fragen helfen dabei, konkrete Abläufe statt allgemeiner Versprechen zu vergleichen.
Zunächst muss jedoch die benötigte Verwaltungsart feststehen. LIKKA Immobilien fragt diese beispielsweise zu Beginn eines mehrstufigen „Verwaltungs-Checks“ ab. Wer einen Hausverwalter in München sucht, kann dort zwischen WEG-, Miet- und weiteren Verwaltungsarten wählen. Welche Leistungen tatsächlich übernommen werden und zu welchem Preis, muss anschließend das Angebot ausweisen.
Die folgenden fünf Fragen helfen dabei, konkrete Abläufe statt allgemeiner Versprechen zu vergleichen.
1. Ein Eigentümer meldet einen Wasserschaden. Wie läuft die Bearbeitung bei Ihnen ab?
Die Verwaltung sollte erklären können, wie Meldungen eingehen, wie die Dringlichkeit eingeschätzt wird und wer Handwerker sowie weitere Beteiligte koordiniert. Auch die Erreichbarkeit bei akuten Schäden sollte geklärt sein.
Nachhaken bei: „Einfach eine E-Mail schicken.“ Weiter fragen: Wer bearbeitet die Meldung, und wie erfahren wir, was veranlasst wurde?
2. Wer betreut unser Haus – und wer übernimmt bei Urlaub oder Krankheit?
Überzeugend sind eine klare Zuständigkeit und eine geregelte Vertretung, die auf die Unterlagen und den aktuellen Bearbeitungsstand zugreifen kann.
Nachhaken bei: „Bei uns macht das jeder.“ Entscheidend ist, wer die Verantwortung für einen Vorgang behält.
3. Können Sie uns eine Instandhaltungsplanung für ein vergleichbares Gebäude zeigen?
Ein anonymisiertes Beispiel kann verdeutlichen, wie die Verwaltung anstehende Arbeiten, Prioritäten und Kostenschätzungen dokumentiert und Fachleute einbindet. Vertrauliche Eigentümerdaten müssen dafür nicht offengelegt werden.
Nachhaken bei: „Wir werden tätig, wenn etwas kaputtgeht.“ Damit bleibt offen, wie vorausschauende Erhaltung organisiert wird.
4. Welche Leistungen kosten zusätzlich zum vereinbarten Grundhonorar?
Die Antwort sollte sich im Angebot und Vertrag wiederfinden: Welche Leistungen sind enthalten, welche werden gesondert vergütet und wie wird diese Vergütung berechnet?
Nachhaken bei: „Das sehen wir dann.“ Mögliche Zusatzkosten sollten vor der Unterschrift nachvollziehbar sein.
5. Wie informieren Sie Eigentümer über den Stand einer laufenden Maßnahme?
Die Verwaltung sollte benennen können, über welchen Weg und zu welchen Anlässen sie informiert – beispielsweise bei Verzögerungen, Mehrkosten oder notwendigen Entscheidungen.
Nachhaken bei: „Die Eigentümer können jederzeit anrufen.“ Erreichbarkeit allein erklärt noch nicht, wie die Verwaltung selbst über Fortschritte informiert.
Eine ausweichende Antwort ist zunächst ein Anlass zur Nachfrage. Bleiben Zuständigkeiten, Abläufe oder Kosten auch danach unklar, fehlt eine belastbare Grundlage für die Beauftragung.
Wer ist für eine leer stehende Wohnung zuständig?
Wer seine Wohnung vermietet, braucht möglicherweise zusätzliche Unterstützung. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und eine gesondert beauftragte Miet- oder Sondereigentumsverwaltung erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Die Betreuung der eigenen Wohnung ist nicht automatisch Teil der WEG-Verwaltung.
Das kann bei längerem Leerstand wichtig werden. In München kann ein Leerstand von mehr als drei Monaten eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung darstellen; mögliche Ausnahmen müssen im Einzelfall geklärt werden. Eine tatsächlich genutzte Zweitwohnung ist dabei nicht pauschal mit unzulässigem Leerstand gleichzusetzen.
Unser Beitrag über Münchens neue Strafen bei Leerstand zeigt mögliche finanzielle Folgen. Unbedingt vor der Beauftragung klären, ob die Verwaltung auch diese Aufgaben übernimmt oder ob man sich selbst darum kümmern muss.
