Leerstand wird teuer: Münchens neue Strafen für ungenutzte Immobilien

In München zählt jeder Quadratmeter – besonders, wenn es um Wohnraum geht. Ende November 2025 hat die Stadt ein deutliches Zeichen gesetzt: Für leer stehende Immobilien verhängte die Stadtverwaltung Bußgelder von insgesamt über 230.000 €. Betroffen waren Eigentümer:innen von Wohnungen, Einfamilienhäusern, einem Reihenhaus und sogar einem Mehrfamilienobjekt. Der Grund: Leerstand über mehrere Monate – ohne triftige Begründung.

Der neue Ton im Münchner Immobilienmarkt –
Zahlen, die aufrütteln

Im Kampf gegen Wohnraumknappheit greift München nun konsequenter durch. Die Fälle im Überblick:

• 22.000 € Bußgeld für eine ungenutzte Wohnung

• 10.000 € für ein leerstehendes Reihenhaus

• 35.000 € für ein Einfamilienhaus

• 164.000 € für ein Mehrfamilienhaus mit mehreren leerstehenden Einheiten

Diese Summen zeigen: Die Stadt meint es ernst – und wird künftig noch stärker kontrollieren.

QUELLE: Quelle: Rathaus Umschau der Landeshauptstadt München, Ausgabe 228 vom 28. November 2025, „Kampf gegen Leerstand: Bußgelder in Höhe von 230.000 Euro“, abrufbar über: ru.muenchen.de

Was als Leerstand gilt – und wann es richtig teuer wird

Laut der Zweckentfremdungssatzung der Stadt München gilt Wohnraum bereits dann als leerstehend, wenn er länger als drei Monate nicht bewohnt oder vermietet wird – und kein triftiger Grund (z. B. Sanierung, Umbau, Erbfall) vorliegt. Wird dies nicht gemeldet, kann ein Bußgeldverfahren eingeleitet werden. Die Strafen reichen – je nach Einzelfall – bis zu 500.000 € pro Objekt.

Tipp: Eigentümer sollten Leerstand proaktiv melden, Gründe dokumentieren und mit den Behörden kommunizieren.

Was bedeutet das für Investoren und Eigentümer im Premiumsegment?

Viele Eigentümer:innen sehen Immobilien in München als langfristige Kapitalanlage – insbesondere im Luxussegment. Die neuen Maßnahmen zeigen jedoch: „Betongold“ ohne Nutzung wird zur finanziellen Belastung.

Münchens Verwaltung geht digital vor: Eigentümerdaten, Energieverbrauch, Meldeinformationen – alles kann ausgewertet werden, um Leerstand aufzuspüren. Auch Vermietungsverhalten und Inserate werden mit einbezogen.

Vom Investment zur Verantwortung

In Zeiten von ESG-Kriterien und nachhaltigen Investmentstrategien steht auch die Immobilienbranche vor einem Wandel. Exklusiver Wohnraum darf kein Spekulationsobjekt bleiben – das fordert nicht nur die Stadt, sondern zunehmend auch der Markt.

Wer Wohnraum schafft oder erhält, gewinnt – rechtlich, gesellschaftlich und langfristig auch finanziell.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

• Leerstand vermeiden oder rechtzeitig melden

• Renovierungen dokumentieren

• Nutzungskonzepte klar kommunizieren

• Zweckentfremdungsgenehmigungen einholen, wenn nötig

• Bei Zweitwohnsitz oder längerer Abwesenheit: Klare Begründung vorlegen

Wer aktiv kommuniziert, ist klar im Vorteil.

Fazit: München setzt ein Signal – für einen lebendigen Immobilienmarkt

Die Bußgelder sind kein Einzelfall – sie markieren den Beginn einer neuen Phase. Die Stadt positioniert sich als Vorreiterin im Umgang mit Leerstand und Wohnraummangel. Für Eigentümer:innen bedeutet das: München erwartet Nutzung statt Spekulation, Verantwortung statt Stillstand.

In einer Stadt, in der Exklusivität auf Lebensqualität trifft, zählt nicht nur, was man besitzt – sondern wie man damit umgeht.

Weiterführende Links:

• Zweckentfremdungssatzung München: stadt.muenchen.de/zweckentfremdung

• Info für Eigentümer: stadt.muenchen.de/bestandsschutz

FAQ: Leerstand & Zweckentfremdung in München

❓ Wie lange darf eine Immobilie in München leer stehen?

In München gilt die 3‑Monats-Regel: Steht ein Wohnobjekt länger als drei Monate leer, muss dies der Stadt gemeldet werden. Ohne Meldung oder triftigen Grund gilt dies als Zweckentfremdung.

❓ Welche Strafen drohen bei Leerstand?

Die Bußgelder liegen – je nach Fall – zwischen 5.000 € und 500.000 €. 2025 verhängte die Stadt in vier Fällen Strafen von insgesamt 230.000 €, darunter 22.000 € für eine leerstehende Wohnung und 164.000 € für ein Mehrfamilienhaus mit mehreren ungenutzten Einheiten.

❓ Was gilt als triftiger Grund für Leerstand?

Zu den anerkannten Gründen zählen:

• laufende Sanierungen,

• Umbau oder statische Sicherung,

• Erbauseinandersetzungen,

• nachweisbare gesundheitliche oder persönliche Gründe,

• Verzögerungen bei behördlichen Genehmigungen.
  Wichtig ist eine Dokumentation und die rechtzeitige Meldung an die Stadt.

❓ Zählt ein Zweitwohnsitz als Leerstand?

Nicht automatisch. Ein zweiter Wohnsitz ist erlaubt – sofern das Objekt regelmäßig genutzt wird. Wird jedoch gemeldet, aber faktisch nicht bewohnt und dauerhaft leer gelassen, kann die Stadt dies nach Prüfung als Zweckentfremdung einstufen.

❓ Ab wann gilt eine Ferienwohnung als Zweckentfremdung?

Sobald Wohnraum regelmäßig touristisch vermietet wird (z. B. über Airbnb), ist dafür eine offizielle Genehmigung der Stadt nötig. Ohne Genehmigung droht ein Bußgeld. Für reine „Airbnb‑Spekulationsobjekte“ ist München mittlerweile extrem streng.

❓ Welche Pflichten haben Investoren und Eigentümer:innen?

• Leerstand anmelden

• Gründe nachweisen

• Vermietungsabsicht oder Nutzung klar belegen

• Bei Modernisierung: Nachweise vorlegen

• Zweckentfremdungsgenehmigung rechtzeitig beantragen

❓ Warum geht München so konsequent gegen Leerstand vor?

Wegen der angespannten Wohnraumsituation. Die Stadt verfolgt das Ziel, jede verfügbare Wohnfläche wieder dem Markt zuzuführen. Leerstand gilt als sozial unverantwortlich – und mittlerweile auch politisch als „Luxus, den sich die Stadt nicht leisten kann“.

❓ Was bedeutet das für Eigentümer:innen im Luxussegment?

Luxusimmobilien „zum Stehenlassen“ werden zum Risiko. Wer sein Townhouse, Loft oder Investment-Penthouse nicht nutzt oder vermietet, riskiert hohe Strafen und negative öffentliche Aufmerksamkeit.
Moderne Exklusivität bedeutet: Nutzung, Verantwortung, klare Haltung.