Nachhaltige Immobilienwirtschaft: Die wichtigsten Trends bis 2030

Die Immobilienwirtschaft in Deutschland steht vor großen Herausforderungen, deren Bewältigung einen tiefgreifenden Wandel in verschiedenen Bereichen erfordert. Der Klimawandel wird die Immobilienwirtschaft nachhaltig verändern. Die Coronakrise hat alles noch einmal verschnellert! Viele Büro- und Gewerbeimmobilien in der Münchner Innenstadt stehen plötzlich leer. „Wem als Eigentümer Stabilität bei seiner Rendite wichtig ist, sollte nach Möglichkeit auf Mixed-Use-Immobilien setzen“, sagt Michael Schwaiger als CEO der Schwaiger Group. Weitere Trends sieht der Immobilienprofi in folgenden Bereichen:

Trend zu Mixed-Use-Immobilien

Eine solche Aufteilung bedeutet, dass ein Areal oder ein Gebäude nicht an Mieter aus einer Branche oder gar nur an eine einzige Firma vermietet wird. Die gemischte Nutzung bündelt verschiedene Wirtschafts- und Lebensbereiche unter einem Dach. Dort wird gearbeitet, eingekauft, gegessen und mitunter werden Freizeitangebote genutzt. Eine solche Herangehensweise hilft Immobilienbesitzern im Ernstfall vor Einbrüchen in einer Branche. Selbst kleinere Industrieunternehmen können Teil eines gemischten Nutzungskonzepts sein. Vor allem aber lassen sich durch einen Nutzungsmix städtebauliche Fehler der Vergangenheit verhindern. Denn: Je vielfältiger die Nutzung, desto urbaner das Lebensgefühl. „Der Markt für Mixed-Use-Immobilien eröffnet enormes Potential“, sagt Schwaiger.

Objekte und Portfolien dieser Art machten 2018 elf Prozent des gesamten Transaktionsvolumens am gewerblichen Immobilienmarkt aus – weit mehr als noch in den Vorjahren.

Revitalisierung statt Neubau

Um die Erderwärmung zu begrenzen, hat sich auch Deutschland ehrgeizige Ziele gesetzt. Doch während Politik und Öffentlichkeit die Energie- und Stromerzeugung und den Verkehr längst als Haupttreiber beim CO2-Ausstoß erkannt haben, wird der Bausektor immer noch unterschätzt: Rund 30 Prozent direkte und indirekte Emissionen sowie beinahe 40 Prozent des Energieverbrauchs und sogar etwa die Hälfte des Abfallaufkommens in Deutschland lassen sich auf den Gebäudesektor zurückführen. Geschätzte 220 Millionen Tonnen Erde, Steine, Ziegel, Asphalt, Fliesen, Keramik, Schlacken und Asche fallen hierzulande jährlich durch den Bau und Abbruch von Bauwerken an.

„An der Revitalisierung alter Gebäude führt deshalb kein Weg vorbei“, sagt Michael Schwaiger, CEO der Schwaiger Group, die für ihre nachhaltigen Revitalisierungs-Projekte bereits mehrfach ausgezeichnet wurde.

Die Bundesrepublik muss Experten zufolge bis 2035 CO2-neutral werden, wenn sie einen adäquaten Beitrag zum Erreichen des im Pariser Klimaabkommens festgesetzten 1,5-Grad-Celsius-Ziels leisten will. Für Schwaiger ist klar: „Die nachhaltigsten Gebäude sind die, die nicht neu gebaut werden müssen. Dass mitunter Gewerbeimmobilien bereits nach gerade einmal zweieinhalb Jahrzehnten abgerissen werden, ist aus energetischen Gesichtspunkten komplett unsinnig.“

Und nebenbei spart der Investor durch Revitalisierung jede Menge Geld. „Für den Erhalt der grundlegenden Gebäudestruktur lassen sich rund 40 Prozent der Kosten einsparen, in Sachen CO2-Fußabdruck schlagen die Einsparungen sogar mit 80 bis 90 Prozent zu Buche“, erklärt der Revitalisierungsexperte Michael Schwaiger.

Die Digitalisierung transformiert die Branche und Gebäude

Die Digitalisierung als Haupttreiber des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Wandels beeinflusst mehr denn je auch den Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien. Ob Buchungssysteme für Büroräume, intelligente Gebäudeleittechnik oder vernetzte Mobilitätsangebote: Die Funktionsbereiche digitaler Anwendungen reichen von betrieblichen Optimierungsprozessen mittels ERP-Systemen über intelligente Gebäudetechnik bis hin zur verstärkten Serviceorientierung durch Pay-per-Use-Modelle oder plug & play-fähige Infrastrukturkomponenten.

„Aktuell legen Unternehmen den Fokus noch auf die interne Prozessautomatisierung“, sagt Schwaiger. Die Vereinfachung essentieller Kernprozesse durch umfassende Datenerfassung in Unternehmen führt zu einer höheren Geschwindigkeit, mehr Transparenz und reibungsloseren Abläufen.

Die Digitalisierung wird in Zukunft jedoch die Gebäude selbst verändern. Ob schlüsselloser Zugang, effiziente Verkehrsleitsysteme (Smart Parking), moderne Energie-Management-Lösungen oder Bauteile mit integrierten Chips: Die nächste Stufe der Digitalisierung wird das Objekt selbst verändern. „Künftig werden alle Gewerke eines Gebäudes ganzheitlich harmonisch betrieben“, ist Schwaiger überzeugt. Die grundsätzliche Kommunikationsfähigkeit der einzelnen Gewerke sei die entscheidende Grundlage. „Nur wenn diese gegeben ist, sind etwa ein übergreifendes Monitoring, eine Anbindung der selbstregulierenden Einrichtungen oder die Einbindung von E-Ladestationen möglich.“

Ähnlich wie beim Thema Energieeffizienz liegt die Herausforderung vor allem bei der Transformation des Immobilienbestandes. „Die Lebensdauer von Gebäuden ist wesentlich höher als die von Haustechnik. Deshalb sind vernetzte Haustechnik und Gebäudeautomation Themen, die eine besonders Relevanz bei der Revitalisierung haben“, erklärt der Experte. Einer Studie von EY Real Estate und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) zufolge nehmen die Digitalisierungsinvestitionen in der Immobilienwirtschaft stetig zu. 2020 hat gut jedes vierte Unternehmen (27 Prozent) mittlerweile mehr als fünf Prozent seines Jahresumsatzes in die digitale Transformation investiert – fast doppelt so viel wie noch 2019 (14 Prozent).

Ökologie mit Ökonomie beim Energieverbrauch verbinden

Um den Energieverbrauch beim laufenden Betrieb einer Gewerbeimmobilie zu verringern, sind drei Faktoren entscheidend: eine ordentliche Dämmung, der Einsatz von regenerativen Energien wie Photovoltaik oder Geothermie sowie die intelligente Steuerung der digitalen Gebäudetechnik.

„Die besten Heiztechnologien funktionieren nur mit einer hochwertigen Gebäudedämmung“, erklärt Michael Schwaiger.

Mobilitätskonzept wird immer wichtiger

Wer die Sanierung einer Wohnanlage oder einen Neubau vorantreibt, kommt an einem vernünftigen Mobilitätskonzept nicht vorbei. „E-Ladestationen sowie Bike-Sharing-Stationen und zusätzliche Fahrradstellplätze sind ein Baustein“, sagt Michael Schwaiger. Für alle, die mit dem Fahrrad kommen, stehen in Bürogebäuden idealerweise Duschen bereit.

„Mobilitätskonzepte entscheiden grundlegend über die Attraktivität von Immobilien in fünf oder zehn Jahren“, ist Michael Schwaiger überzeugt. Für ihn ist klar: „Ein Haus ohne Ladestationen für E-Autos und E-Bikes ist künftig wie eine Wohnung ohne Internet.“

Zusätzlich sieht der Experte die Vernetzung von Angeboten im Kommen. Bereits Anzeigetafeln im Foyer mit den eingeblendeten Abfahrtszeiten beim ÖPNV können die Mobilität vor Ort zusätzlich verbessern.

Gesundheit für die Menschen – und die Gewerbeimmobilie

Gutes und gesundes Essen vor Ort gehört heute zu jeder Gewerbeimmobilie, damit sich die Arbeitnehmer wohlfühlen. „Wer hungrig ist, kann nicht gut arbeiten“, sagt Michael Schwaiger. Das Einbinden gesunder Gastronomiekonzepte erleichtert es Arbeitnehmern, sich ohne viel Aufwand vor Ort zu versorgen. Zusätzlich verringern Gastrokonzepte im Quartier vermeidbare Umweltbelastungen durch Lieferdienste. Darüber hinaus erwartet Schwaiger, dass neben Fitness-Studios vor Ort die Gebäude selbst zur Fitness animieren.

„Es können Hinweise sein, die zum Treppensteigen anspornen oder auch in die Gemeinschaftsanlagen integrierte Sportgeräte, die die Alltagsbewegung erhöhen. Wichtig ist, dass wir künftig überlegen, wie wir mehr aus den Objekten herausholen“, sagt er. „Nachhaltigkeit gilt nicht nur fürs Gebäude, sondern künftig mehr denn je auch für Mitarbeiter.“