Die neue Macht der Bauträger

„Mitten im Bauboom können sich Firmen ihre Bauherren aussuchen“, beobachtet Dipl.-Ing. Hans Schröder, Sachverständiger beim Verband Privater Bauherren und Leiter des VPB-Büros in Augsburg. „Im Augenblick sitzen sie am längeren Hebel und nutzen das zum Teil auch aus. Viele Bauherren dagegen lassen sich einschüchtern. Aus Angst, bei der Vergabe der begehrten Objekte übergangen zu werden, schlucken sie Kritik und sogar berechtigte Fragen herunter. Beides ist nicht gut“, kritisiert Bauherrenberater Schröder, „denn es führt zu unnötigem Misstrauen, zu Missverständnissen und zu Frust auf beiden Seiten.“ Oft sieht sich der Bauherrenberater als Katalysator in der Mitte. „Beide Seiten müssen im Gespräch bleiben, wir Sachverständigen vermitteln dabei, denn wir verstehen und sprechen beide Sprachen.“

Warum können viele Bauherren und Baufirmen so schlecht miteinander reden? Sie haben doch die gleichen Interessen. „Bauherren fühlen  sich oft nicht ernst genommen“, konstatiert Hans Schröder. „Sie sind beispielsweise fest davon überzeugt, sie hätten bestimmte Dinge beauftragt. Schaut man dann in den Vertrag, stellt sich heraus, dass diese Dinge dort gar nicht aufgenommen sind.“

Bauherren können aber nur fordern, was sie vertraglich vereinbart haben. Laien vermuten häufig, dass etwas, was besprochen wird, automatisch auch beschlossen ist. „Das ist ein klassisches Missverständnis und kommt oft vor, weil Bauherren direkt mit dem Architekten oder Bauleiter der Firma sprechen. Der wird ihnen oft als „ihr Architekt“ vorgestellt. Tatsächlich sind aber weder Planer noch Bauleiter für die Bauherren tätig, sondern ausschließlich für den Bauunternehmer, der sie ja auch bezahlt. Solche Gespräche sind in aller Regel unverbindlich. Das wissen die Bauherren aber nicht.“

Gute Verträge schützen vor bösen Überraschungen

Missverständnisse gibt es regelmäßig auch bei der Beurteilung der Bauqualität. „Viele Bauherren sind sehr kritisch“, beobachtet Hans Schröder. „Für ihr gutes Geld, wollen sie ein makelloses Haus.“ Natürlich steht ihnen ein mängelfreies Haus zu, aber wo ist die Grenze zwischen berechtigter Kritik und Nörgelei? Was, wenn Bauherren den neuen Holzboden mit der Lupe nach Kratzern absuchen? „Wer dabei kleinste Schäden findet, der kann die nicht als Mangel deklarieren“, mahnt der VPB-Experte.

„Wichtig ist in diesem Fall der Betrachtungsabstand. Der liegt bei normal großen Menschen bei etwa 1,20 Meter. Ist der sogenannte Schaden auf diese Distanz und bei normaler Beleuchtung nicht mehr sichtbar, dann ist es in der Regel auch kein Mangel.“ Bauherrenberater Schröder mahnt immer wieder zu Augenmaß. Die wahren und richtig teuren Probleme liegen an anderen Stellen und lassen sich nur verhindern, wenn der Bau über die gesamte Entstehungsphase hinweg regelmäßig kontrolliert wird. Ganz zum Schluss, wenn alles beigefüllt und verputzt ist, bleibt nur die Suche nach Kleinigkeiten wie Kratzern im Parkett.

„Die am Bau Beteiligten sprechen unterschiedliche Sprachen“, weiß Hans Schröder. „Zu Missverständnissen führt zum Beispiel oft das Wort „bauseits“. Es steht in fast allen Verträgen. Für Laien klingt es, als seien die Baufirmen für alles verantwortlich, was „bauseits“ auszuführen ist. Tatsächlich ist es aber genau umgekehrt. „Bauseits“ bedeutet: der Bauherr muss es extra beauftragen und bezahlen.

Kommunikationsprobleme auf vielen Ebenen

Problematisch ist nach Erfahrung des VPB-Beraters, auch die Beziehung zu Subunternehmern. In Boomzeiten wird jede Hand gebraucht. Unternehmer beschäftigen dann auch Subunternehmer, die sonst keine Chance hätten. Zum Beispiel wenig ausgebildete Ein-Mann-Betriebe. Dann gibt es manchmal Sprachprobleme mit den deutschen Bauherren und oft auch unterschiedliche Qualitätsvorstellungen. „Ein Klassiker sind die Fliesenarbeiten: Während ein Fliesenlegermeister von sich aus Höhenunterschiede ausgleicht und den Fugenverlauf harmonisch gestaltet, arbeiten andere einfach aus dem Kasten heraus“, beobachtet de VPB-Berater. „Das sieht zum Schluss nicht unbedingt schlecht aus, ist aber eben auch nicht so schön, wie es viele Bauherren gerne hätten. Da braucht es dann Fachkenntnis, um zu entscheiden, ab wann ein Mangel vorliegt.“

Kommunikationsprobleme gibt es auf vielen Ebenen, so Hans Schröder: „Bauherren sind Laien, interessieren sich aber natürlich auf ihrer Baustelle für viele Details. Bei ihren regelmäßigen Baustellenbesuchen fragen sie den Handwerkern während der Arbeitszeit Löcher in den Bauch. Dabei stoßen sie nicht immer auf eloquente Gesprächspartner, die in der Lage sind ihre Bedenken zu zerstreuen oder einen Sachverhalt schlüssig zu erklären. Auseinandersetzungen sind die regelmäßige Folge, und die tragen dann zur Verhärtung der Fronten bei – bis hin zur Sprachlosigkeit.“

Hans Schröder kennt Fälle, die soweit eskaliert sind, dass Bauträgerfirmen den Bauherren entnervt den Rückkauf der unfertigen Immobilie angeboten haben, nur um die Bauherren loszuwerden. „Soweit sollten es die Bauherren aber nicht kommen lassen“, warnt er, denn während die Baufirma das Objekt aktuell zu besten Konditionen weiter veräußern kann, stehen die Bauherren ohne Haus oder Wohnung da. „Besser ist in jedem Fall, im Gespräch zu bleiben. Der unabhängige Bauherrenberater fungiert dabei als sachkundiger Dolmetscher.