Neues Bauvertragsrecht: So smart kann man Baufirmen jetzt ausbremsen

Da viele private Bauherren ihre neuen Rechte wie etwa das Recht auf eine ausführliche Baubeschreibung noch gar nicht kennen, hat der VPB mit Unterstützung des Bundesjustizministeriums die Broschüre „Neues Bauvertragsrecht – Informationen für Verbraucherbauherren“ herausgegeben. Sie informiert umfassend und für Laien verständlich über die neuen Verbraucherrechte. Es gibt viele Bereiche, wo Baufirmen sich nicht gerne festlegen! Diese Fragen sollte man konkret stellen, um Zusatzkosten zu vermeiden!

Passt die Baubeschreibung überhaupt zum Grundstück?

„Zu den immer wieder auftauchenden Ärgernissen gehören Baubeschreibungen, die Baufirmen abgeben, ohne sich das betreffende Grundstück vorher überhaupt angeschaut zu haben“, kritisiert Dipl.-Ing. Jürgen Gunkel, Leiter des Regionalbüros Minden im Verband Privater Bauherren (VPB).

Ein Klassiker ist die Annahme in der Baubeschreibung, ein Grundstück sei eben, obwohl es erkennbar Gefälle hat – aber die Firma weiß das nicht, weil sie es eben gar nicht besichtigt hat. Folglich kalkuliert sie ihr Angebot unter Idealbedingungen: Ebenes Terrain ist am einfachsten und damit auch am preiswertesten zu bebauen. Je aufwändiger Keller und Gründung geplant werden müssen, umso teurer werden sie.

„Darauf weisen Baufirmen die Bauherren aber häufig gar nicht hin, obwohl sie solche Kostenrisiken erwähnen müssen“, moniert Sachverständiger Gunkel. „Erst einmal wollen sie die Bauherren mit günstigen Angeboten zum Vertragsabschluss bewegen, danach erst steigen sie in Details ein und offenbaren die wahren Kosten.“ Bauherren sind deshalb gut beraten, wenn sie ihre Baubeschreibung genau prüfen lassen, bevor sie den Bauvertrag unterzeichnen. Und nur ein Baugrundgutachten bringt Planungssicherheit im Hinblick auf Keller und Gründung.

Welche Putzqualität ist vertraglich fixiert?
Zwischen Q2 bis Q4 liegen Qualitäts-Welten?

Wenn die Putzqualität nicht im Detail im Bauvertrag fixiert ist, reden sich die Baufirmen immer sehr gerne raus, wenn es um die End-Abnahme/Übergabe geht. Kritisch hinterfragen sollten Bauherren dabei immer auch die im Angebot beschriebene Innenausstattung. Entspricht die Qualität den Wünschen der Bauherren? „Putz beispielsweise wird meist in der Qualität „Q2“ angeboten“, erklärt Jürgen Gunkel. „Das ist ein leicht passabler, leicht körniger Putz, auf dem sie Raufaser tapezieren können.

Für edlere Papiertapeten brauchen Bauherren aber die feinere Qualität „Q3“. Und wer seine Wände einfach nur streichen möchte, sollte sich für den sehr feinen Putz der Qualitätsstufe „Q4“ entscheiden.“ Je höher die Qualität, umso teurer der Putz. Um wie viel, das müssen Bauherren von Anfang an wissen, damit sie die richtige Entscheidung fällen können.

Ist ein Überspannungsschutz vorgesehen und steht die Anzahl der Steckdosen fest?

Regelmäßig unterschätzen Bauherren auch die Anzahl der später benötigten Steckdosen. „Was die Baufirmen anbieten, reicht so gut wie nie aus“, weiß Bauherrenberater Gunkel. Bauherren müssen nachbessern, und zwar möglichst gleich im Bauvertrag und nicht erst später auf der Baustelle. Meistens sind die Elektriker auch Subunternehmer, welche vom Bauträger bezahlt werden. Zusatzwünsche können da sehr teuer werden. Nachbessern ist auch bei der Sicherheit nötig: „Zwei Schutzschalter in der Baubeschreibung klingen gut, optimal wären allerdings vier bis fünf“, erklärt der Experte. Er empfiehlt auch den Einbau eines Überspannungsschutzes, um teure Technik vor Spannungsschwankungen bei Blitzeinschlägen in der Nachbarschaft zu schützen. „In den meisten Baubeschreibungen ist der Überspannungsschutz aber nicht einmal erwähnt. Werden die Bauherren nicht von ihrem Sachverständigen darauf hingewiesen, gerät dieses wichtige Detail in Vergessenheit. Es gibt also auch wichtige Details, die in der Baubeschreibung ganz fehlen.“

Qualität der Türen: Mindeststandards ohne Schallschutz?

Wenig Beachtung jenseits der Farbauswahl schenken angehende Bauherren nach Erfahrung des VPB-Beraters auch der Qualität von Innentüren. „Sie werden meist ohne Qualitätsangabe angeboten, naturfarben oder weiß lackiert oder auch beschichtet. Über den Aufbau der Türen und deren Schallschutz-Qualität verlieren die Firmen in der Baubeschreibung allerdings kein Wort.“ Dabei ist das Innenleben des Türblatts entscheidend für Lebensdauer und Schallschutz. Eine einfache Pappwabentür lässt sich mit einem kräftigen Faustschlag zerstören und ist auch dementsprechend hellhörig.

Deutlich schwerer und robuster sind Türen mit Röhrenspanstreifeneinlagen oder besser Röhrenspanplatten. „Je stabiler die Tür, umso schwerer ist sie und folglich auch umso schalldämmender. Das ist im Familienheim auch in Nicht-Coronazeiten wichtig“, erinnert Jürgen Gunkel und rät: Bauherren sollten sich im Vertrag nicht nur ansehen, was alles enthalten ist, sondern auch hinterfragen, in welcher Qualität etwas angeboten wird. Nur, weil das Kürzel „DIN“ davor steht, heißt es noch nicht, dass es den Ansprüchen der Bauherren entspricht. Wer eine bestimmte Qualität haben möchte, muss sich informieren, entscheiden und seine Wünsche explizit in den Bauvertrag hineinverhandeln.

„Andernfalls bekommen die Bauherren nur den Mindeststandard, und der ist vielleicht über die vielen Jahrzehnte, die eine Familie das Haus bewohnen möchte, einfach nicht ausreichend!“ Wobei auch die Wahl des Mindeststandards eine Entscheidung sein kann, die Bauherren ganz bewusst treffen, um sparsam zu bauen. Sie müssen eben nur frühzeitig wissen, was hinter den einzelnen Angeboten steckt – gerade auch im Hinblick auf die Qualität und Lebensdauer der jeweiligen Baustoffe.

Neues Bauvertragsrecht – Neue Broschüre

Da viele private Bauherren ihre neuen Rechte wie etwa das Recht auf eine ausführliche Baubeschreibung noch gar nicht kennen, hat der VPB mit Unterstützung des Bundesjustizministeriums die Broschüre „Neues Bauvertragsrecht – Informationen für Verbraucherbauherren“ herausgegeben. Sie informiert umfassend und für Laien verständlich über die neuen Verbraucherrechte. Bauherren können sie gratis herunterladen oder nach Vereinbarung im nächstgelegenen VPB-Regionalbüro abholen.