Immobilienmarkt und Zwangsversteigerung: Vorteile für eine Erbengemeinschaft

Die Immobilienpreise sind deutschlandweit um 20 Prozent eingebrochen. Das hat das Bundesbauministerium unter Hinweis auf den German Real Estate Index festgestellt. Dieser neue Index wurde von einem Forscherteam der Universität Bonn entwickelt, um die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt für die BürgerInnen transparenter zu machen. Von dem Abwärtstrend sind diese jetzt allerdings auch Zwangsversteigerungsimmobilien betroffen, was bis dato für eine Erbengemeinschaft die beste Option für die Vermögensaufteilung war. Wir sind tiefer in die Materie eingestiegen, denn wer Geld benötigt, um seine Erbschaftssteuer zu bezahlen, muss bestmöglich verkaufen!

Der erfolgsverwöhnte deutsche Immobilienmarkt durchläuft derzeit schwere Zeiten. Kam eine Immobilie zum Beispiel zur Versteigerung, wurde durchgängig der vom Gutachter ermittelte Wert der Immobilie im Bieterverfahren erreicht. Doch bei Zwangsversteigerungen bleiben zur Zeit auch Bieter fern. Haben mehrere Erben eine Immobilie erworben und können sie sich nicht auf einen Privatverkauf einigen, kommt es zu einem so genannten Teilungsverlauf. Dies bedeutet, dass die Immobilie zwangsversteigert wird. Der erzielte Erlös wird anschließend entsprechend der Erbquoten geteilt.

Die Vorteile gegenüber einem freihändigen Verkauf für eine Erbengemeinschaft sind:

• Man spart sich die Maklerprovision.
• Die Erben erhalten ein Gutachten über den Wert der Immobilie, weil das Gericht vor dem Versteigerungstermin einen Sachverständigen beauftragt.
• Erben haften für etwaige Mängel der Immobilie bei Zwangsversteigerung nicht
• Und je nachdem, wie viel die Erbengemeinschaft über den Zustand der Immobilie wusste, aber gegenüber dem Käufer nicht offengelegt hat, drohen Schadensersatzzahlungen beim freien Verkauf. Im schlimmsten Fall eine Annullierung des Kaufvertrags.

Der Markt der Zwangsversteigerungen

„Wir beobachten beim ersten Zwangsversteigerungstermin, dass kaum noch Gebote über 70 Prozent abgegeben werden. Oft wird gar nicht oder unter 50 Prozent des Verkehrswertes geboten, so dass das Amtsgericht den Termin automatisch aufhebt und nach maximal einem halben Jahr einen zweiten Versteigerungstermin anberaumt“, sagt Manfred Gabler, Geschäftsführer der Fa. ErbTeilung aus Weilheim.

Zum Hintergrund: Kommt es zu diesem Wiederholungstermin, gibt es keine preisliche Untergrenze mehr, zu der die Immobilie mindestens versteigert werden muss. Rein theoretisch könnte dann ein Interessent einen symbolischen Euro bieten und dafür den Zuschlag erhalten.

Was kann man gegen das Verramschen der Immobilie tun?

„Meist geht in den Wiederholungsterminen der Bieterwettbewerb los. Ist das nicht der Fall und bleiben die Angebote deutlich unter 50 Prozent, sollte der Erbe überlegen, die Immobilie selbst zu ersteigern statt sie weit unter Wert an einen Immobilienhai zu verschenken“, rät Manfred Gabler zu einem Rettungserwerb.

Dafür muss der Erbe den vollen Preis des von ihm gebotenen und im Termin erzielten Zuschlags bar an das Amtsgericht entrichten oder vorher einzahlen, selbst wenn er als Miterbe beispielsweise 75 Prozent vererbt bekommen hat. Für Erben, die über wenig liquide Mittel verfügen, kann das schnell zum Problem werden. „Eine Beleihung erfolgt bei deutschen Banken ausschließlich auf Basis der persönlichen Bonität – die Immobilie bleibt immer außen vor“, erklärt Manfred Gabler das Finanzierungsproblem.

Auf die verschiedenen Bietszenarien vorbereitet sein

Das A und O ist deshalb eine optimale Vorbereitung auf den Zwangsversteigerungstermin. „Man braucht unbedingt eine Strategie  und darf den Termin nicht einfach auf sich zukommen lassen. Man muss sich auf verschiedene Bietszenarien vorbereiten. Bietet gar keiner, es wird nur bis 50-60 Prozent des Verkehrswertes geboten etc. pp. In Abhängigkeit von diesen Bietszenarien sollten die Erben in der Lage sein, die jeweils richtigen Entscheidungen zu treffen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen“, so Gabler. Zwangsversteigerungstermine erfolgreich zu gestalten, basiert vor allem auf Erfahrung. Deshalb sollten Erben den Termin weder allein noch mit einem unerfahrenen Anwalt wahrnehmen.

Zwangsversteigerungstermin im Vorfeld kräftig bewerben

Eine weitere Empfehlung lautet, das Objekt unbedingt auf Social Media Kanälen, bei Maklern, Immobilienportalen und spezialisierten Versteigerungsportalen zu bewerben, um hohes Bietinteresse zu generieren. „Ohne frühzeitige Bewerbung wird man zwischen 20 und 30 Prozent schlechtere Versteigerungserlöse erzielen“, warnt Gabler.

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Zwangsversteigerung stoppen bringt nichts

Vor einem Trugschluss sollten sich Erben hüten, nämlich dem Glauben, die Zwangsversteigerung durch eigene Intervention aufhalten zu können. Das bringt laut Gabler maximal vier bis sechs Wochen Aufschub. Der Grund: Um die Zwangsversteigerung aufhalten zu können, müssten sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Exit zustimmen. Das passiert in der Praxis aber äußerst selten.

Verkauf des Erbanteils auch möglich

Miterben, die nicht Jahre lang darauf waren wollen, bis sich die Immobilienpreise wieder erholt haben, können ihren Erbanteil auch verkaufen. Mittlerweile kann man auch online seinen Fall prüfen lassen, besonders wenn die Freilegung des Erbes von einer Partei blockiert wurde.