Immobilienkauf 2021: Diese sieben Neuerungen sollte man kennen

Jahr für Jahr der übliche Verlauf, statt weniger Vorschriften und Bürokratie, gibt es auch dieses Jahr wieder mehr Verordnungen, Vorschriften beim Immobilienkauf – meistens in neue Gesetze manifestiert. Das sind die wesentlichen Veränderungen ab 2021.

#1 Neues Gebäude-Energiegesetz (GEG) mit weitreichenden Konsequenzen beim Immobilienkauf

Seit dem 1. November 2020 gibt es eine einzige, einheitliche Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Neu- und Altbauten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst Vorgängergesetze wie das Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab.

Die Bundesregierung setzt mit dem neuen Gesetz die Eckpunkte des Klimaschutzprogramms 2030 sowie die Beschlüsse des Koalitionsvertrags und des Wohngipfels 2018 um. Das GEG gilt für alle Bauvorhaben oder Bauanzeigen ab dem 1.11.2020.

Folgende Neuerungen ergeben sich für Immobilieneigentümer:

• Als Bauherr sind Sie nach dem neuen Gesetz verpflichtet, sich für mindestens eine Form erneuerbarer Energien zu entscheiden.
• Ein Einbau von Ölheizungen ist ab 2026 nur noch unter bestimmten Bedingungen gestattet.
• Ausgeschlossen ist ab 2026 der Betrieb von vor 1991 eingebauten Öl-Heizkesseln.
• Gebäudenah erzeugter und vorwiegend selbst genutzter Photovoltaikstrom kann auf den Primärenergiebedarf mit bis zu 30 Prozent ohne Speicher und bis zu 45 Prozent mit Speicher angerechnet werden.
• Bei wesentlichen Renovierungen ist eine Energieberatung durch einen qualifizierten Energieberater erforderlich.
• Bei der Ausstellung von Energieausweisen sind Berechnungen und Angaben der Eigentümer sorgsam zu prüfen, eine Vor-Ort-Prüfung ist verpflichtend.
• Immobilienmakler sind zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet.
• Im Energieausweis sind die CO2-Emissionen anzugeben.
• Die staatliche Förderung für energetische Sanierung steigt um 10 Prozent.

Die Verbraucherverbände für Private Bauherren sehen dieses neue Gesetz kritisch!

# 2 Heizkosten steigen auf Grund CO2-Abgabe

Autofahrer werden bereits seit Jahren malträtiert. Jetzt trifft es Mieter und Vermieter bzw. Immobilienkäufer. Seit dem 1. Januar 2021 wird auf fossile Energieträger eine CO2-Abgabe von 25 Euro pro Tonne erhoben. Heizen mit Öl oder Gas wird also teurer, was sich besonders in schlecht gedämmten Altbauten bemerkbar macht. Deshalb sollte der Energiebedarf vor dem Hauskauf bzw. der Energieausweis gründlich studiert werden. Ggf. sinnvoll gleich eine Sanierung  mit einzuplanen. Aber Vorsicht: Wer sich für eine Wärmepumpe entscheidet: ein System führt zu Schallemissionen!

#3 WEG-Änderungen: Novelle beim Gesetz für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)

Zum 1. Dezember trat eine Novelle des Wohneigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Dabei handelt es sich um die rechtliche Grundlage von Eigentümergemeinschaften. Für zukünftige Eigentümerinnen und Eigentümer einer Bestandswohnung ist vor allem folgende Neuregelung von Bedeutung: Über alle baulichen Änderungen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jetzt mit einfacher Mehrheit entscheiden. In der Vergangenheit scheiterten vor allem Modernisierungen an den unzureichenden Mehrheiten. Die Kosten tragen grundsätzlich diejenigen, die dafür gestimmt haben. Wenn aber der Beschluss mit Zweidrittelmehrheit gefasst wird, müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen.

Demnach kann ein Eigentümer in bestimmten Fällen die Durchführung „angemessener“ baulicher Veränderungen durchsetzen. Die Maßnahmen im Überblick:

• Umbauten im Rahmen der Barrierefreiheit
• Einrichtung von Ladestationen für Elektromobile
• Einbruchschutzmaßnahmen
• Anschluss von Glasfaserkabeln

Der Eigentümer darf diese Maßnahmen zwar durchführen (lassen). Wie die Umbauten erfolgen sollen, kann jedoch die Eigentümergemeinschaft mit-entscheiden. Mit dem Ermessensspielraum hat die Gemeinschaft die Möglichkeit, sicherzustellen, dass das Aussehen der Gemeinschaftsanlagen auch nach den Umbauten erhalten bleibt.

Zudem erhalten die Verwalter von WEG Gemeinschaften deutlich mehr Rechte. Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

Dem Verwaltungsbeirat kommen nach der Reform des Gesetzes neue Aufgaben zu. Er soll den Verwalter nicht nur bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen, sondern ihn auch überwachen.

#4 Änderung der Maklerprovision: Wie werden die Kosten für den Makler aufgeteilt?

Vor Weihnachten 2020 trat das „Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft. Das bedeutet:  Wer eine Immobilie über einen Makler oder eine Maklerin kauft, den die Verkäuferseite beauftragt hat, zahlt ab jetzt nur noch maximal 50 Prozent der Provision/Courtage. Eine Entlastung für Käufer, da es per Gesetzt nicht mehr möglich ist, die Kosten komplett auf den Immobilienerwerber zu übertragen.

Sofern der Makler oder die Maklerin ausschließlich für den Verkäufer tätig ist, müssen sich  Erwerber überhaupt nicht an den Kosten beteiligen.  Zudem gibt es formal die Anforderung dass es stets eines Maklervertrages in Textform bedarf.

Mit der bundeseinheitlichen Regelung will die Politik angeblich Käufer entlasten, zu deren Lasten in vielen Bundesländern bis dato der Großteil der Provision ging und so für hohe Kaufnebenkosten sorgte. Hätte die Politik es wirklich ernst mit der Entlastung für Käufer gemeint, hätte man auch an der Grunderwerbsteuer drehen können.

#5 Baukindergeld wird verlängert

Das Baukindergeld wird bis Ende März 2021 kurzzeitig verlängert. Wer bis zu diesem Stichtag einen Kaufvertrag unterzeichnet oder eine Baugenehmigung erhält, profitiert von dem staatlichen Zuschuss. Auch wenn Sie innerhalb dieser Frist mit einem nicht genehmigungspflichtigen Bauvorhaben starten, haben Sie Anspruch auf das Baukindergeld. Das Datum des Immobilienkauf ist entscheidend. Spätestens sechs Monate nach dem Einzug beantragen Sie den Zuschuss. Spätester Vorlagetermin nach der neuen Gesetzesänderung 2021 ist der 31.12.2023.

Pro Kind unter 18 Jahren werden jährlich 1.200 Euro vom Staat gezahlt. Das geht zehn Jahre lang – allerdings nur solange, bis das Kind volljährig ist. Um das Baukindergeld zu bekommen, darf das Haushaltseinkommen für eine Familie mit einem Kind 90.000 Euro im Jahr nicht überschreiten. Für jedes weitere Kind erhöht sich die Grenze um 15.000 Euro.

#6 Corona Änderung:  Mehrwertsteuer steigt wieder auf 19%

Mit dem Jahreswechsel ist die vorübergehende Senkung der Mehrwertsteuer ausgelaufen. Seit dem 1. Januar beträgt der allgemeine Satz wieder 19 Prozent. Beim Hauskauf betrifft das die Maklergebühren oder Handwerkerkosten bei möglichen Renovierungsarbeiten.

Unverständlich dass die Politik eine Verlängerung des Lockdowns über den Jahreswechsel 20/21 beschloss,  aber die mit viel Aufwand eingeführte Senkung der Mwst wieder zum 1.1.2021 zurückgenommen hat.

#7: Höhere Wohnungsbauprämie nach neuen Jahreseinkommensgrenzen

Ab 2021 ändert sich die Jahreseinkommensgrenze für die staatliche Wohnungsbauprämie zur Förderung von Bausparverträgen. Sie liegt dann bei 70.000 Euro für Verheiratete bzw. bei 35.000 Euro für Alleinstehende. Damit bekommen mehr Menschen eine staatliche Förderung.

Folgende Einkommensgrenzen gelten ab 1.1.2021:

• Familienstand Ledig (35.000 Euro, bislang 25.600 Euro
• Familienstand verheiratet / Lebenspartnerschaft (70.000 Euro, bislang 51.200 Euro)

Der Gesetzgeber hat im neuen Gesetz 2021 auch die geförderten Höchstbeträge angepasst:

• Alleinstehende erhalten maximal 700 Euro jährlich (aktuell 512 Euro jährlich).
• Verheiratete und Lebenspartnerschaften haben einen Anspruch auf maximal 1.400 Euro jährlich (aktuell 51.200 Euro).